La prima de la obra nueva: de 1.4× a 2.7× por metro cuadrado
Respuesta corta: En Bella Vista, Juan Díaz (que incluye Costa del Este) y San Francisco, los precios de obra nueva reportados por 4S Real Estate son de 1.4× a 2.7× lo que cerraron los apartamentos de reventa por metro cuadrado en el primer semestre de 2026 (cifras del MLS y de lakilé; cálculo de Brax). La brecha es real; de qué está hecha es una pregunta que se hace edificio por edificio.
Muchos compradores en la ciudad de Panamá comparan dos números: el precio por m² de obra nueva y el de reventa. Esta nota los pone lado a lado con sus fuentes, para ver el tamaño de la brecha y lo que demuestra y lo que no. Nada aquí es un pronóstico ni asesoría financiera.
Paso 1: los números de obra nueva
El 15 de julio, La Prensa informó sobre un estudio de 4S Real Estate. Las viviendas nuevas vendidas bajaron de 4,737 en 2024 a 2,866 en 2025 (cerca de 40% menos), y en el primer trimestre de 2026 se vendieron 1,292, que el estudio califica de recuperación. También lista precios del mercado primario por metro cuadrado en vivienda vertical: $3,782 en Bella Vista, $3,723 en Juan Díaz (que incluye sectores como Costa del Este) y $3,673 en San Francisco.
Paso 2: los números de reventa, de dos fuentes
El mismo estudio cita el sistema MLS para precios de cierre de reventa en el primer semestre de 2026: $1,405 en Bella Vista (bajó desde $1,687 en 2025), $2,587 en Juan Díaz (subió desde $2,110) y $1,759 en San Francisco, con un promedio de $1,726 para la ciudad de Panamá. Por separado, los reportes de lakilé, hechos con cierres del Registro Público, ubican la reventa típica de Bella Vista en $1,767 y la mediana de Costa del Este en $2,108. Las dos fuentes de reventa difieren en Bella Vista por cerca de 26%, probablemente porque cubren periodos y muestras distintas, así que la tabla muestra ambas y la razón como un rango.
| Zona | Obra nueva (4S vía La Prensa) | Cierre de reventa, MLS 1.er sem. 2026 | Cierre de reventa, lakilé | Nueva ÷ reventa (cálculo Brax) |
|---|---|---|---|---|
| Bella Vista | $3,782/m² | $1,405/m² | $1,767/m² | 2.1× a 2.7× |
| Juan Díaz / Costa del Este | $3,723/m² | $2,587/m² (Juan Díaz) | $2,108/m² (Costa del Este) | 1.4× a 1.8× |
| San Francisco | $3,673/m² | $1,759/m² | no cubierto | 2.1× |
| Promedio ciudad de Panamá | — | $1,726/m² | — | — |
Paso 3: qué puede y qué no puede significar la brecha
Los proyectos nuevos suelen traer acabados más recientes, amenidades, garantías y planes de pago, y la reventa es más antigua y varía mucho más en tamaño, piso y estado. Son explicaciones razonables para una prima, pero estos datos no las miden, así que no le asignamos a ninguna una parte de la brecha. Lo que los números sí muestran es que comparar “por m²” entre obra nueva y reventa es comparar productos distintos.
También importa que el umbral de la visa de inversionista calificado es de $300,000 para propiedad nueva de primera venta y de $500,000 para reventa (ver nuestra nota sobre el Decreto 17). Para quien busca residencia, la decisión entre nueva y reventa no se toma solo por precio por m².
Paso 4: cinco preguntas antes de pagar una prima de obra nueva
1. ¿A cuánto cerraron, no a cuánto se listaron, las últimas tres unidades de reventa en este edificio o en los vecinos? 2. ¿Cuánto es la cuota mensual de mantenimiento y qué incluye? 3. ¿A cuánto se alquilan unidades comparables de reventa con contratos firmados (ver nuestro ejercicio de bruto a neto)? 4. ¿Qué exige el plan de pago antes de la entrega y qué protecciones tienen esos depósitos? 5. ¿El precio por m² se cotiza sobre área bruta o neta?
Puedes revisar precios de cierre por zona en nuestra página de precio por m², y agradecemos a 4S Real Estate, La Prensa y lakilé por publicar cifras abiertamente, lo que hace posible esta comparación.
Paso 5: qué cambia esto para un comprador
Si compras obra nueva, la prima es una decisión sobre producto, momento y estructura de pago, y la puedes negociar con hechos: los cierres de reventa en la misma zona son la referencia. Si compras reventa, el descuento frente a lo nuevo es real, pero viene con un edificio más antiguo y un umbral de visa más alto. En ambos casos, el número útil no es el promedio de la ciudad, es el edificio.
Relacionado: El +38% que no es tu mercado, El reinicio del mercado de Panamá en 2026, El Decreto 17 y el umbral de la visa.
¿Dudas sobre una unidad concreta? Jacky, del equipo de Brax, te responde por WhatsApp: +507 6776-4203. Brax cobra comisión del desarrollador en unidades nuevas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto más cuesta un apartamento nuevo que uno de reventa en la ciudad de Panamá?
Con los precios del mercado primario de 4S Real Estate (vía La Prensa, julio 2026) y los cierres de reventa del MLS y de lakilé, la obra nueva está entre 1.4× y 2.7× la reventa por metro cuadrado en Bella Vista, Juan Díaz/Costa del Este y San Francisco. Son cálculos de Brax con fuentes distintas.
¿Cuál es el precio promedio por m² de reventa en la ciudad de Panamá?
El sistema MLS reportó un promedio de $1,726 por m² en cierres de reventa en el primer semestre de 2026, según el estudio de 4S Real Estate que reportó La Prensa. Los precios varían mucho por edificio.
¿La prima de la obra nueva significa que los apartamentos nuevos están sobrevalorados?
No por sí sola. Los proyectos nuevos difieren de la reventa en acabados, amenidades, antigüedad y condiciones de pago, y estos datos no miden eso. La comparación correcta es edificio por edificio, con precios de cierre y no de lista.
Recibe el Brax Chart of the Week
Una gráfica, un hallazgo, cada jueves. Números del registro, no del folleto.