En agosto señalamos que el umbral de $300,000 en bienes raíces para la Visa de Inversionista Calificado estaba programado para duplicarse el 15 de octubre. El Decreto Ejecutivo No. 17, publicado el 16 de septiembre, acaba de responder la pregunta — y la respuesta no es una duplicación plana para todos.
El 8 de septiembre de 2026, el gobierno panameño firmó el Decreto Ejecutivo No. 17, publicado en la Gaceta Oficial No. 30613 el 16 de septiembre. Reemplaza al Decreto Ejecutivo No. 722 de 2020 y sus modificaciones — incluido el Decreto 193 de 2024, la modificación que introdujo por primera vez el umbral de $300,000 en bienes raíces y la reversión programada de la que escribimos en agosto. El Decreto 17 no arrastra esa fecha límite del 15 de octubre. En su lugar, divide la ruta de bienes raíces en dos categorías permanentes.
Fuente: análisis de NDM Law Firm & Associates sobre el Decreto Ejecutivo No. 17 del 8 de septiembre de 2026 (Gaceta Oficial No. 30613).
El mínimo de $300,000 sobrevive — pero solo para una propiedad nueva: una primera venta, es decir, una unidad nueva y nunca ocupada transferida directamente por el desarrollador o promotor. Segregaciones, declaraciones de mejora, aportes a fideicomiso o reorganizaciones corporativas no le quitan a una unidad su condición de primera venta, siempre que nunca se haya vendido a un tercero no relacionado en el camino. Una propiedad de reventa — cualquier unidad previamente vendida, ocupada, alquilada o transferida a un tercero no relacionado — ahora requiere $500,000, frente a los $300,000 que aplicaban bajo el decreto anterior.
| Ruta | Antes del Decreto 17 | Bajo el Decreto 17 |
|---|---|---|
| Bienes raíces nuevos / primera venta | $300,000 | $300,000 — sin cambio |
| Bienes raíces de reventa | $300,000 | $500,000 |
| Valores (casa de bolsa) | $500,000 | $500,000, ahora con permanencia mínima de 5 años |
| Depósito a plazo fijo, banco privado | $750,000 | $750,000 — sin cambio |
| Depósito a plazo fijo, Banco Nacional / Caja de Ahorros | No disponible | $500,000, ruta nueva |
Una promesa de compraventa sobre una unidad en preventa sigue calificando a $300,000. Lo que cambió es cómo debe protegerse ese dinero: debe estar en un depósito en fideicomiso con un banco o fiduciaria licenciada, o — si se paga directamente al desarrollador — debe estar respaldado por un instrumento bancario irrevocable (carta de crédito standby, garantía bancaria o fianza de cumplimiento) que cubra el monto total, renovado anualmente hasta que la unidad quede registrada a nombre del comprador. Si un desarrollador incumple, el comprador tiene 180 días hábiles para reemplazar la inversión. Un comprador puede cambiar a una segunda promesa de compraventa solo una vez, y la residencia sustentada únicamente en promesas de compraventa no puede extenderse más de tres años en total antes de que el título deba convertirse en escritura registrada.
El umbral no se volvió más difícil de alcanzar. Se volvió más difícil de alcanzar con el tipo de propiedad equivocado.
La ruta de $500,000 en casa de bolsa no cambia de monto, pero el Decreto 17 ahora exige que el capital permanezca invertido cinco años ininterrumpidos. Las pérdidas de mercado por sí solas no incumplen el mínimo — un retiro voluntario, venta o pignoración sí, y activa una ventana de 90 días para restituir el saldo.
El depósito a plazo fijo de $750,000 en cualquier banco privado licenciado no cambia. Pero depositar directamente en el Banco Nacional de Panamá o la Caja de Ahorros ahora califica a $500,000, mantenido cinco años ininterrumpidos, financiado por transferencia internacional SWIFT — una entrada nueva y más baja que las reglas anteriores no ofrecían.
Según el Artículo 19 del decreto, las inversiones y contratos vinculantes completados antes de la entrada en vigor del Decreto 17 pueden seguir usando las reglas anteriores — siempre que la solicitud de residencia se presente dentro de los seis meses posteriores a la entrada en vigor del decreto. Esto importa sobre todo a quien ya había cerrado una compra de reventa a $300,000 antes de septiembre de 2026: el umbral anterior sigue aplicando a esa operación específica, pero solo dentro de la ventana de presentación.
Cada unidad que mostramos actualmente — Uptown, Generation Tower, Dieci, Selvática, Aurum, Kyte, The Hub, Euphoria, Pino Alto entre ellas — es inventario de obra nueva, primera venta, vendido directamente por el desarrollador. Esa es exactamente la categoría que el Decreto 17 mantiene en $300,000. Un comprador que busque ese número específicamente para la Visa de Inversionista Calificado debería ahora mirar preventas nuevas en lugar de listados de reventa — la matemática de una unidad de reventa cambió, la nuestra no.
Este contenido resume el análisis publicado por NDM Law Firm & Associates sobre el Decreto Ejecutivo No. 17 del 8 de septiembre de 2026. No constituye asesoría legal — confirme los requisitos vigentes con un abogado de inmigración panameño licenciado.