De 9.4% bruto a lo que te queda
Respuesta corta: Un rendimiento bruto publicado de 9.4% (Miró, El Cangrejo) pasa a cerca de 7.6% si los alquileres firmados quedan 19% bajo los pedidos, y a cerca de 7.0% tras un mes vacío al año, antes de cuotas de mantenimiento, administración e impuestos. El orden de las torres casi no cambia; el nivel sí.
Todo rendimiento de un anuncio o de un reporte de barrio parte de alquiler pedido por doce entre el precio. Esta nota pasa seis torres de El Cangrejo por los dos ajustes que se pueden hacer con números públicos y luego lista los que solo tú puedes llenar. Cálculo Brax, ilustrativo: la brecha de 19% es un indicador de toda la ciudad, no una medición por torre.
Paso 1: parte del rendimiento bruto publicado
lakilé publica rendimientos brutos de seis torres de El Cangrejo, desde 9.8% (Luxor 100+200) hasta 6.7% (Mont Royale). Comparan el alquiler pedido por m² con el precio de cierre del registro por m². lakilé aclara que el alquiler pedido es el techo de lo que el inquilino termina pagando.
Paso 2: recorte por alquiler firmado y luego un mes vacío
En nuestro análisis de alquileres, el MLS de ACOBIR registró alquileres firmados cerca de 19% por debajo del promedio pedido en toda la ciudad en el primer semestre de 2026. Es una base pequeña y de toda la ciudad, así que la tabla lo aplica por igual como ilustración. Luego resta un mes vacío al año (11/12), un supuesto deliberadamente suave.
| Torre | Construida | Bruto publicado | × 0.81 (firmado vs pedido) | Luego menos 1 mes vacío |
|---|---|---|---|---|
| Luxor 100+200 | 2006 | 9.8% | 7.9% | 7.3% |
| Miró | 2014 | 9.4% | 7.6% | 7.0% |
| Marquis Tower | 2008 | 8.2% | 6.6% | 6.1% |
| Van Gogh | 2022 | 7.5% | 6.1% | 5.6% |
| Luxor 400+600 | 2024 | 6.8% | 5.5% | 5.0% |
| Mont Royale | 2007 | 6.7% | 5.4% | 5.0% |
Paso 3: los costos que solo tú puedes llenar
La cuota de mantenimiento, la administración si la usas, las reparaciones y el desgaste del amoblado, y el impuesto sobre la renta del alquiler dependen de la unidad y de tu estructura. No los inventamos aquí. Toma la última columna como techo antes de esos costos y corre tus números con nuestra guía de la calculadora de rendimiento.
Lo que cambia el ejercicio y lo que no
El orden de las torres no cambia: las más viejas siguen arriba y las de 2022–24 quedan cerca de 5.5–6.1% con alquileres firmados (cerca de 5.0–5.6% tras el mes vacío). Lo que se mueve es el nivel, y mucho: la mejor torre baja de 9.8% a cerca de 7.3%, cerca de donde partía una buena torre nueva. Por eso comparar el rendimiento bruto publicado de una torre con una tasa bancaria o con el neto de otro país exagera el argumento a favor del inmueble.
De dónde vienen los rendimientos altos
Dos de las tres torres de arriba (Miró, Luxor 100+200) concentran también buena parte de los casos de títulos embargados y remates del barrio en la revisión de lakilé. Un rendimiento más alto puede estar en parte pagando ese riesgo. Pide un estudio de título de la unidad específica antes de comparar rendimientos.
Relacionado: Chart of the Week N.º 3: más nuevo, no más rentable, La realidad del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Es realista un rendimiento bruto de 9% en la ciudad de Panamá?
Como cifra de alquiler pedido, sí en algunas torres (lakilé reporta 9.4–9.8% en dos torres de El Cangrejo). Con alquileres firmados cerca de 19% menores, esas torres bajan a cerca de 7.6–7.9%, antes de cuotas y vacancia.
¿Cómo paso de rendimiento bruto a neto?
Multiplica por el realismo del alquiler firmado, resta vacancia y luego deduce cuota, administración, reparaciones e impuestos con tus propias cifras. Nuestra tabla cubre solo los dos primeros pasos.
¿Rinden menos las torres nuevas en El Cangrejo?
Con los datos de lakilé de septiembre de 2026, las dos más nuevas rinden 7.5% y 6.8% bruto, bajo la mediana del barrio de 7.8%, pero una torre de 2007 rinde 6.7%, así que la edad sola no es la regla.
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