Seis campos, cuatro resultados, y los dos errores que hacen que una proyección se vea mejor de lo que realmente es. Esta es la calculadora detrás de braxpanama.com/str.html, explicada campo por campo.
Nuestra calculadora de yield de STR está pensada para jugar con ella, no solo para verla una vez. Pero un control deslizante solo significa algo si sabes qué está cambiando — así que aquí está exactamente qué hace cada campo, qué significan los cuatro resultados, y dónde la gente más se engaña a sí misma.
Nada en la calculadora es una caja negra. Así se deriva exactamente cada número:
Con los valores por defecto — precio $250,000, ADR $120, ocupación 65%, comisiones 25%, HOA $3,600, pago inicial 30% — el ingreso bruto sale a aproximadamente $28,470, el ingreso neto a aproximadamente $17,753, el yield neto a cerca de 7.1%, y el retorno sobre efectivo a cerca de 23.7% (porque solo el 30% del precio es efectivo real invertido).
Bruto disfrazado de neto. Un listado que cita "10% de yield" sin decir bruto o neto es, la mayoría de las veces, bruto — es decir, comisiones de administración, limpieza, servicios y HOA todavía no se han restado. Corre el mismo ADR y ocupación por nuestra calculadora incluyendo comisiones y HOA, y el número neto honesto suele ser considerablemente más bajo. Siempre pregunta.
Ocupación de temporada alta presentada como promedio anual. Un edificio puede genuinamente alcanzar 85% de ocupación en temporada alta y aun así promediar 55% en el año una vez contadas la temporada media y baja. Si alguien te cita un solo número de ocupación, pregunta si es un promedio de los 12 meses completos o una foto del mejor mes.
"La calculadora no te va a mentir — pero los números que le metes sí pueden hacerlo. Pide el ADR y la ocupación reales del operador antes de confiar en cualquier valor por defecto."
Modela únicamente el yield operativo. No incluye el impuesto sobre la renta de Panamá sobre ingresos de alquiler (una línea real y aparte — el ingreso de alquiler de fuente panameña se grava sin importar la residencia del propietario), intereses de financiamiento si tomas una hipoteca, ni plusvalía. Trata el resultado como desempeño operativo, no como retorno total.
El yield neto divide el ingreso neto anual entre el precio de compra completo — mide cómo se desempeña el activo sin importar cómo lo financies. El retorno sobre efectivo divide el ingreso neto anual solo entre tu pago inicial — mide cómo se desempeña tu efectivo real invertido. Si pagas de contado, son similares; entre más apalancamiento uses, más se separa el retorno sobre efectivo del yield neto.
Casi siempre porque un número es bruto y el otro es neto, o porque los supuestos de ocupación y comisiones son distintos. Un yield bruto sin restar comisión de administración, limpieza o HOA siempre se verá más alto que un yield neto correctamente modelado — pregunta cuál estás viendo antes de comparar dos proyectos.
Los valores por defecto de la calculadora ($120 ADR, 65% ocupación) son puntos de partida conservadores y generales del mercado, no el desempeño verificado de un proyecto específico. Para una decisión de inversión real, solicita la ficha técnica del operador para ese edificio específico.
No — modela únicamente el yield operativo (ingreso bruto menos comisiones de plataforma/administración y HOA). El impuesto sobre la renta de Panamá sobre ingresos de alquiler de fuente panameña es una línea aparte que debe confirmarse con un contador panameño antes de finalizar cualquier proyección.