Más nuevo, no más rentable
En El Cangrejo, las dos torres más nuevas (construidas en 2022 y 2024) se venden 54–57% más caras por metro cuadrado que una de 2006, pero sus alquileres pedidos son solo 6–21% más altos. El comprador paga el lobby; el inquilino casi no. Los rendimientos brutos lo reflejan: 6.8% y 7.5% en las torres más nuevas contra hasta 9.8% en las más viejas. Pero la edad no es regla: una torre de 2007 rinde 6.7%, y las torres que más rinden concentran buena parte de los problemas de título del barrio, según Brax Research.
En El Cangrejo las torres más nuevas rinden 6.8–7.5% bruto; las más viejas llegan a 9.4–9.8%, pero la edad no es regla.
Rendimiento bruto de alquiler por torre, ordenado por año de construcción · El Cangrejo, ciudad de Panamá · estimación de lakilé, septiembre 2026
| Torre | Construida | Rendimiento bruto | Alquiler /m²/mes | Compra /m² |
|---|---|---|---|---|
| Luxor 100+200 | 2006 | 9.8% | $14.43 | $1,589 |
| Mont Royale | 2007 | 6.7% | $9.78 | $1,581 |
| Marquis Tower | 2008 | 8.2% | $12.90 | $1,708 |
| Miró | 2014 | 9.4% | $14.28 | $1,641 |
| Van Gogh | 2022 | 7.5% | $17.39 | $2,496 |
| Luxor 400+600 | 2024 | 6.8% | $15.30 | $2,447 |
Fuente: lakilé, reporte de El Cangrejo (Señal 3 y Señal 1), actualizado el 5 de septiembre de 2026, construido con ventas y anuncios del Registro Público; método en metodología de lakilé. Años de construcción de la tabla de torres de lakilé (Señal 1). Los rendimientos son estimaciones brutas, antes de cuotas de mantenimiento, administración, reparaciones y vacancia. Solo seis torres tienen suficientes alquileres y ventas para medirse; las muestras van de 10 a 51 ventas por torre. Análisis Brax.
Descripción de la imagen: barras horizontales de rendimiento bruto por torre, ordenadas por año de construcción. Luxor 100+200 (2006) 9.8%, Mont Royale (2007) 6.7%, Marquis Tower (2008) 8.2%, Miró (2014) 9.4%, Van Gogh (2022) 7.5% y Luxor 400+600 (2024) 6.8%, las dos últimas resaltadas. Una línea punteada marca la mediana del barrio, 7.8%.
Qué muestra el registro
El reporte de El Cangrejo de lakilé mide el rendimiento torre por torre, comparando el alquiler por metro cuadrado con el precio de cierre por metro cuadrado del mismo edificio. Seis torres tienen datos suficientes. Las dos más nuevas, Van Gogh (2022) y Luxor 400+600 (2024), cierran cerca de $2,500/m². Luxor 100+200, de 2006, cierra cerca de $1,590/m². Los alquileres no siguen esa brecha de 54–57%: el alquiler pedido es $14.43/m² en la torre vieja, $15.30 en la más nueva y $17.39 en Van Gogh.
El resultado es una brecha de rendimiento. Luxor 100+200 (9.8%) y Miró (9.4%, construida en 2014) encabezan; Marquis (8.2%) sigue; Van Gogh (7.5%) y Luxor 400+600 (6.8%) quedan más abajo. La lectura de lakilé es que el inquilino paga por ubicación, Metro y apartamento amoblado, y un lobby más nuevo le suma poco a lo que está dispuesto a pagar.
El precio por m² sube 54–57% de la torre de 2006 a las de 2022–24; el alquiler pedido sube 6–21%.
Índice por m², Luxor 100+200 (2006) = 100 · precio de compra y alquiler pedido · El Cangrejo · septiembre 2026
| Torre | Construida | Índice de precio | Índice de alquiler | Brecha alquiler ÷ precio |
|---|---|---|---|---|
| Luxor 100+200 | 2006 | 100 | 100 | +0 pts |
| Mont Royale | 2007 | 99 | 68 | -32 pts |
| Marquis Tower | 2008 | 107 | 89 | -18 pts |
| Miró | 2014 | 103 | 99 | -4 pts |
| Van Gogh | 2022 | 157 | 121 | -37 pts |
| Luxor 400+600 | 2024 | 154 | 106 | -48 pts |
Fuente: lakilé, reporte de El Cangrejo (alquiler y precio de compra por m², tabla de rendimiento comparable). El índice es cálculo de Brax: el valor de cada torre dividido entre el de Luxor 100+200. Los alquileres pedidos son lo que listan los propietarios, que lakilé describe como el techo de lo que el inquilino termina pagando; los precios son cierres recientes del registro.
Descripción de la imagen: barras horizontales pareadas por torre, índice de precio (gris) e índice de alquiler (dorado), Luxor 100+200 = 100. Mont Royale 99 y 68; Marquis 107 y 89; Miró 103 y 99; Van Gogh 157 y 121; Luxor 400+600 154 y 106.
Por qué importa: lo que pagas tú frente a lo que paga el inquilino
Si el plan es renta, la pregunta útil no es qué tan nuevo es el edificio sino cuánto de su precio devolverá un inquilino. Una torre de 2024 ofrece la misma caminata al Metro que una de 2006. Quien quiere los acabados más nuevos, menos riesgo de reparaciones o atractivo de reventa puede razonablemente pagarlos, pero debe saber que el costo aparece como unos dos o tres puntos de rendimiento bruto, no como alquiler más alto.
La misma lógica aparece en Santa María, donde lakilé encuentra a la torre más cara, La Maison by Fendi Casa, al fondo de la tabla (5.3%) y a Village Center, entregada en 2024, arriba (7.9%). Así que la edad sola no decide. Lo que predice el rendimiento es la brecha entre precio y lo que paga el inquilino, edificio por edificio. Esas cifras de Santa María, y el 7.6% de La Vista, descansan en tres ventas o menos en algunas torres.
Para ver cómo se comportan los alquileres una vez firmado el contrato, mira nuestra revisión de la realidad del alquiler: los alquileres firmados quedan por debajo de los pedidos, así que todo rendimiento aquí es un techo.
Lo que sigue
Escenario, no pronóstico: si la nueva oferta sigue llegando a los mismos barrios (el cemento y los permisos suben, ver Chart #2) mientras los inquilinos pagan poco extra por lo nuevo, la brecha de rendimiento entre torres nuevas y viejas persiste, y el precio de las nuevas depende de la plusvalía más que del ingreso. Lo que hay que vigilar es si los alquileres pedidos en las torres 2022–2024 suben hacia su prima de precio; la próxima actualización de lakilé lo mostrará.
Relacionado: Chart of the Week N.º 1: el espejismo del precio pedido, N.º 2: el cemento alcanzó a los permisos.
Preguntas frecuentes
¿Las torres más nuevas de la ciudad de Panamá rinden más?
En El Cangrejo, no. El reporte de lakilé de septiembre de 2026 pone a las dos torres más nuevas (2022, 2024) en 7.5% y 6.8% de rendimiento bruto, mientras una de 2006 y una de 2014 llegan a 9.8% y 9.4%. La edad no es regla: una torre de 2007 rinde 6.7%.
¿Por qué rinden menos las torres nuevas?
Cuestan 54–57% más por m² que una torre de 2006 en el mismo barrio, pero los alquileres pedidos son solo 6–21% más altos. El inquilino paga por ubicación, Metro y amoblado más que por un lobby nuevo.
¿Son estos los rendimientos que realmente ganaría?
No. Son estimaciones brutas antes de cuotas de mantenimiento, administración, reparaciones y vacancia, basadas en alquileres pedidos. Espera un ingreso neto varios puntos menor.
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