Antes del abono
Entre enero y agosto de 2026, la Acodeco recibió 280 quejas contra inmobiliarias por $13.2 millones. Más de la mitad — 146, el 52% — pide lo mismo: que le devuelvan dinero ya pagado. Pero, según el cálculo de Brax, esas devoluciones suman apenas cerca del 23% del dinero en disputa. Las peleas caras son por vicios ocultos y cláusulas abusivas, que reclaman en promedio cuatro a cinco veces más por queja. Para quien compra en preventa, eso dice exactamente qué dos páginas de la promesa de compraventa leer primero.
Qué pasó
El reporte estadístico de agosto de la Acodeco, analizado por nexo.la, cuenta 280 quejas contra inmobiliarias este año. Las inmobiliarias encabezan el departamento de Conciliación con 242 de sus 520 casos (47%), por delante de las agencias de autos con 63. El reclamo promedio por devolución es $20,917; por cláusula abusiva, $105,046; por vicio oculto, $92,647.
La tendencia es constante, no un pico. A mayo la Acodeco había registrado 170 quejas por $7.89 millones (Infobae), lo que implica unas 37 quejas nuevas y $1.77 millones al mes entre junio y agosto, contra 34 y $1.58 millones al mes antes. Además están dispersas: ninguna promotora suma más de nueve en Conciliación, y 98 de los 242 casos son contra empresas con una sola.
Las devoluciones son 52% de las quejas contra inmobiliarias en Panamá pero solo ~23% del dinero reclamado: las peleas caras son por vicios y cláusulas.
Quejas contra inmobiliarias en la Acodeco, por tipo · parte del número vs parte del monto reclamado · ene–ago 2026
| Métrica | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Quejas contra inmobiliarias, ene–ago 2026 | 280 · $13.2M | Acodeco |
| Quejas que piden devolución | 146 (52%) | Acodeco |
| Promedio reclamado, devolución | $20,917 | Acodeco |
| Reclamos de devolución, total (cálculo Brax) | ~$3.05M (~23%) | Brax |
| Promedio reclamado, cláusula abusiva | $105,046 | Acodeco |
| Promedio reclamado, vicio oculto | $92,647 | Acodeco |
| Quejas, ene–may 2026 | 170 · $7.89M | Acodeco via Infobae |
| Ritmo, jun–ago (cálculo Brax) | ~37/mes · ~$1.77M/mes | Brax |
| Máximo de quejas contra una sola promotora (Conciliación) | 9 | Acodeco |
Fuente: Acodeco, Reporte Estadístico de Protección al Consumidor, ene–ago 2026 y reporte del sector inmobiliario, analizados por nexo.la; cifras ene–may vía Infobae; análisis Brax. Nota: la parte del dinero en devoluciones = 146 × $20,917 ÷ $13.2M, cálculo de Brax. La Acodeco no publica por qué se pidió cada devolución.
Descripción de la imagen: dos barras apiladas al 100%. Parte de las quejas: devoluciones 52%, todo lo demás 48%. Parte del dinero reclamado: devoluciones cerca de 23%, todo lo demás cerca de 77%.
Por qué importa: quién tiene la opción en una preventa
Una preventa es una opción que pagas en cuotas. La promotora redacta la promesa, guarda el abono y controla la fecha de entrega; el comprador — muchas veces desde el extranjero — carga el riesgo de obra y de plazo, y tiene la salida más débil. Con la Ley 45 de 2007 vigente, la Acodeco concilia, pero no tiene facultad expresa para ordenar que se devuelva un abono; un anteproyecto del diputado Ernesto Cedeño le daría esa facultad, y sigue en análisis.
Hay dos vacíos más. La responsabilidad de diez años si la obra se arruina nombra al contratista y al arquitecto, no a la promotora con la que firmaste; el proyecto 212, que sumaría a la promotora y exigiría una póliza todo riesgo antes de cualquier permiso de construcción, espera primer debate desde febrero de 2025 (nexo.la). Y no encontramos ninguna norma panameña que haga obligatorio un fideicomiso o cuenta escrow para los abonos de preventa. Algunas promotoras lo usan de forma voluntaria; pregúntalo, por escrito.
Los datos apuntan a la jugada racional para el comprador: negociar la cláusula de devolución y la garantía de la obra antes que el precio, porque ahí es donde se pierde el dinero. Las quejas están repartidas entre muchas empresas pequeñas, no concentradas en pocas, así que el historial de la promotora y la letra chica pesan más que la marca en la valla.
Qué revisar antes de pagar la primera cuota
1. La cláusula de devolución: cuánto se devuelve, en qué casos (incluido el atraso o incumplimiento de la promotora) y en cuántos días. 2. A dónde va el abono: a un fideicomiso o cuenta escrow en un banco, o a la cuenta operativa de la promotora. 3. El historial de la promotora en la lista por empresa que publica la Acodeco, y cuántas torres ha entregado de verdad. 4. Permisos: permiso de construcción y planos aprobados, no solo un render. 5. Fecha de entrega y penalidades escritas en la promesa, para ambos lados. 6. La garantía de la obra, por escrito y con su plazo — hoy la ley no fija un mínimo. 7. Si compras para residencia: el Decreto 17 limita a tres años la residencia sostenida solo con promesa y exige un instrumento de protección respaldado por un banco — confirma que el proyecto califica.
Relacionado: el reloj de 3 años del Decreto 17 para la residencia en preventa, las Listas de Fundadores y todo el blog.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la queja más común contra promotoras inmobiliarias en Panamá?
La devolución de dinero ya pagado. De 280 quejas que la Acodeco recibió contra inmobiliarias entre enero y agosto de 2026, 146 (52%) pedían devolución, con un promedio de $20,917 por reclamo.
¿Puede la Acodeco obligar a una promotora a devolverme el abono de preventa?
Hoy la Acodeco concilia y su Defensoría de Oficio puede llevar casos a tribunales, pero la Ley 45 de 2007 no le da facultad expresa para ordenar la devolución de un abono. Un anteproyecto para modificar la Ley 45 y darle esa facultad estaba en análisis a julio de 2026.
¿Mi abono de preventa queda en un escrow en Panamá?
No necesariamente. Brax no encontró una norma panameña que haga obligatorio un fideicomiso o cuenta escrow para los abonos de preventa; algunas promotoras usan uno de forma voluntaria. Pregunta a dónde va el abono y déjalo escrito en la promesa de compraventa.
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