El Decreto 17 resolvió la pregunta del umbral de visa el 16 de septiembre. Lo que la mayoría de la cobertura se saltó: si tu estatus de residencia depende solo de una promesa de compraventa en preventa, ese reloj — continuo o no — se agota a los 3 años. Esto es lo que significa si estás comprando obra nueva para la ruta de Inversionista Calificado.
El Decreto Ejecutivo No. 17, firmado el 8 de septiembre de 2026 y publicado en la Gaceta Oficial No. 30613, está vigente desde el 16 de septiembre. El titular que todos reportaron fue simple: $300,000 para propiedad nueva de primera venta, sin vencimiento; $500,000 para reventa. Esa parte es correcta, y nosotros también la cubrimos. Lo que la mayoría de la cobertura — incluyendo nuestro primer análisis — omitió es una cláusula separada dentro del mismo decreto, y importa específicamente si estás comprando en preventa.
Fuentes: Gaceta Oficial No. 30613 (Decreto Ejecutivo No. 17, 8 de septiembre de 2026), alerta legal de Icaza González-Ruiz & Alemán, NDM Abogados.
El Decreto 17 establece que el tiempo acumulado en un estatus migratorio sostenido únicamente por una promesa de compraventa — es decir, antes de que tu unidad sea entregada, legalmente segregada y registrada a tu nombre en el Registro Público — no puede exceder 3 años, sean continuos o interrumpidos. Una vez que la propiedad es entregada y titulada, tienes un activo completo y registrado en lugar de un contrato pendiente, y este reloj específico deja de aplicar.
Para un comprador que adquiere una unidad de reventa u obra nueva ya entregada y titulada, esto no cambia nada. Para un comprador que usa preventa — comprando en un proyecto que todavía está en construcción, con la entrega a un año o varios años de distancia — es la diferencia entre "el umbral nunca vence" (cierto, pero incompleto) y "el umbral nunca vence, pero tu estatus provisional mientras la unidad sigue siendo solo un contrato sí tiene un techo."
La mayoría del inventario de construcción nueva que seguimos para la ruta de Inversionista Calificado — Aurum, Dieci, Selvática, Bioma, BLAU, y proyectos similares de lista founders — está en preventa o en construcción, con fechas de entrega que van desde aproximadamente un año hasta varios años dependiendo de la fase del proyecto. Si un comprador está tramitando su residencia basado en la promesa de compraventa antes de la entrega, el plazo realista de entrega y titulación de ese proyecto específico ahora tiene una relación directa con el resultado migratorio, no solo con cuándo recibes las llaves.
"Pide el historial real de entregas del desarrollador, no el plazo de mercadeo — el reloj de 3 años no distingue cuál creíste tú."
El Decreto 17 no solo agrega un límite de tiempo — también exige que las inversiones en preventa estén respaldadas por una de dos estructuras: un fideicomiso administrado por un banco o fiduciario licenciado, o el pago total al desarrollador respaldado por un instrumento bancario irrevocable e incondicional — una carta de crédito standby, una garantía bancaria irrevocable, o una fianza de cumplimiento — que cubra el monto total de la inversión, vigente hasta que la construcción, segregación y registro estén completos. Eso es una mejora significativa en protección contra el incumplimiento del desarrollador comparado con el marco anterior, donde el recurso de un comprador en preventa si un proyecto se estancaba era en gran parte contractual y no respaldado por un instrumento bancario.
Si estás evaluando un proyecto en construcción específicamente para la Visa de Inversionista Calificado, estas son las preguntas que vale la pena hacer antes de firmar:
No — bajo el Decreto 17, el umbral de $300,000 para propiedad nueva de primera venta no tiene fecha de vencimiento. Eso es distinto del reloj de 3 años sobre el estatus sostenido solo por promesa de compraventa, que trata de cuánto tiempo puedes mantener residencia provisional con un contrato de preventa únicamente, no de que el umbral mismo cambie o desaparezca.
Bajo el Decreto 17, el tiempo acumulado en estatus migratorio sostenido únicamente por una promesa de compraventa — es decir, antes de que la unidad sea entregada, segregada y registrada a tu nombre — no puede exceder 3 años, sean continuos o discontinuos. Si el proceso de entrega y titulación de tu proyecto se extiende más allá de esa ventana, tu estatus de residencia basado puramente en la promesa de compraventa tiene un límite.
No. El límite de 3 años aplica específicamente al estatus sostenido solo por promesa de compraventa. Una vez que una unidad es entregada, segregada y registrada a nombre del comprador, la inversión calificante es un activo titulado, no un contrato pendiente, y este reloj específico ya no aplica.
Exige que la inversión esté respaldada ya sea por un fideicomiso administrado por un banco o fiduciario licenciado, o por el pago total al desarrollador respaldado por un instrumento bancario irrevocable e incondicional (una carta de crédito standby, una garantía bancaria irrevocable, o una fianza de cumplimiento) que cubra el monto total de la inversión hasta que la construcción, segregación y registro estén completos. Eso es una mejora real en protección contra el incumplimiento del desarrollador comparado con el marco anterior.
Tres cosas: el plazo realista de entrega y titulación del proyecto específico (no el plazo de mercadeo), qué instrumento de respaldo específico protege tu pago, y si tu abogado de inmigración ha modelado tu trámite de residencia contra el calendario de entrega en lugar de solo contra la fecha de compra.