El freno hipotecario
Respuesta corta: Los bancos de Panamá otorgaron $981 millones en hipotecas nuevas entre enero y agosto de 2026, 13% menos que en 2025 y el nivel más bajo para esos meses desde 2020, mientras los préstamos personales nuevos alcanzaron un récord de $2,240 millones. Los datos no respaldan a la vez las tres explicaciones populares.
La banca panameña otorgó $981 millones en hipotecas nuevas entre enero y agosto de 2026, 13% menos que en 2025 y lo más bajo para esos meses desde 2020, mientras los préstamos personales nuevos llegaron a un récord de $2,240 millones. Circulan tres explicaciones: los compradores no califican, los bancos no están prestando, o las cifras las distorsiona la titularización de un banco. No pueden ser todas ciertas. Esto es lo que respaldan los datos y lo que significa para un comprador o un inversionista que revenderá después.
Qué pasó
Según el análisis de nexo.la de datos de la Superintendencia de Bancos, la banca colocó $981 millones en crédito hipotecario nuevo de enero a agosto, 13% menos que un año antes y lo más bajo para esos ocho meses desde 2020, el año de la pandemia. El crédito nuevo total subió 4% a $17,855 millones, pero 83% del aumento fue a empresas financieras; sin ellas creció 0.7%. El consumo personal nuevo subió 11% a $2,242 millones, el nivel más alto de la serie publicada desde 2012.
El freno llega también a la oferta. El crédito nuevo a la construcción, que financia los proyectos que salen a la venta después, bajó 10% a $1,137 millones. Solo en agosto, las hipotecas nuevas cayeron 24%.
Las hipotecas nuevas y el crédito a la construcción caen mientras los préstamos personales marcan récord.
Cambio del crédito bancario nuevo por destino, enero–agosto 2026 vs 2025 · Panamá · bancos de licencia general
| Indicador | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Hipotecas nuevas, ene–ago 2026 | $981M (−13%); el más bajo para esos meses desde 2020 | SBP vía nexo.la |
| Crédito nuevo a la construcción | $1,137M (−10%) | SBP vía nexo.la |
| Consumo personal nuevo | $2,242M (+11%); máximo de la serie desde 2012 | SBP vía nexo.la |
| Todo el crédito nuevo | $17,855M (+4%); +0.7% sin empresas financieras | SBP vía nexo.la |
| Crédito de consumo por cada $1 de hipoteca nueva | $2.30 en 2026 vs $1.31 in 2019 | nexo.la |
| Hipotecas nuevas, solo agosto | $115M (−24%) | nexo.la |
| Saldo hipotecario Caja de Ahorros, jul→ago | −$362M (−12.9%), coincide con una titularización | SBP vía nexo.la |
| Saldo hipotecario residencial del sistema, 12 meses | −0.17% (≈ +1.6% sin la baja de la Caja, cálculo de nexo.la) | SBP / nexo.la |
Fuente: Superintendencia de Bancos de Panamá, préstamos nuevos locales e Informe de Actividad Bancaria, agosto 2026, analizados por nexo.la. Desembolsos, no saldos; sujetos a revisión. El rubro de hipoteca no separa vivienda de locales comerciales.
Descripción de la imagen: barras horizontales divergentes del cambio vs 2025. Hipotecas nuevas −13% ($981M, resaltada), construcción −10% ($1,137M), todo el crédito nuevo +4% ($17,855M), consumo personal +11% ($2,242M).
Tres lecturas que no coinciden
1. “Los compradores no califican.” El ministro de Economía, Felipe Chapman, dijo el 5 de octubre que la hipoteca nueva cae porque muchos compradores no califican ante el alza de la vivienda, no porque falte liquidez en los bancos, y que el MEF prepara con el BID una garantía adicional, sin monto ni fecha (nexo.la). Es la visión del gobierno, y la proyección de cifras “sustancialmente mayores” a fin de año es una expectativa, no un dato.
2. “Los bancos se están frenando.” La tasa hipotecaria no preferencial lleva un año cerca de 6.24% mientras el crédito no preferencial cayó 7.8%, y las ofertas bancarias para vivienda a precio pleno van de 6.5% a 8% (encuesta de tasas de nexo.la). Si todo fuera calificación, las tasas no importarían; importan, al margen.
3. “Parte es un artefacto.” El saldo hipotecario de la Caja de Ahorros bajó $362 millones (12.9%) en un mes, en la misma ventana en que registró una titularización de hasta $1,500 millones. El cálculo de nexo es que sin esa baja el saldo hipotecario residencial del sistema habría subido cerca de 1.6% en lugar de bajar 0.17% (nexo.la); ninguna fuente pública confirma el monto cedido. Esto afecta saldos, no el flujo de préstamos nuevos que mide el 13%.
Por qué importa: la demanda tiene un techo de financiamiento
La ley de interés preferencial cubre vivienda nueva hasta $120,000. Por encima, el comprador que necesita hipoteca local enfrenta la banda de 6.5% a 8%. Ese es el grupo comprador de reventa de muchas unidades: cuando los compradores que dependen de hipoteca están apretados, la liquidez de salida de propiedades del mercado local se adelgaza, y las brechas entre pedido y cierre que mostramos en el Chart of the Week N.º 1 tienen más espacio para persistir. Es una inferencia, no un vínculo medido.
Para un comprador de contado o con financiamiento en el extranjero, el freno corta en dos sentidos: más margen de negociación en unidades cuyos compradores naturales no consiguen préstamo, y más riesgo de que una reventa tarde más de lo que supone el folleto. Los desarrolladores enfrentan el mismo techo, más 10% menos de crédito a la construcción; la recuperación del cemento del Chart of the Week N.º 2 convive con la observación de Chapman de que el crecimiento de la construcción pasó de 6.5% en el T1 a 1.3% en el T2 (INEC, vía nexo.la).
Qué mirar a continuación
Los datos de septiembre de la Superintendencia (¿se mantiene la caída de 24% de agosto?), la fecha de apertura del AbonoPaTi de $3,000, los detalles de la garantía del BID y el traspaso del régimen de interés preferencial de la DGI al MEF el 16 de noviembre.
Relacionado: Chart of the Week N.º 2, Chart of the Week N.º 1 y Antes del abono.
Preguntas frecuentes
¿Por qué caen las hipotecas nuevas en Panamá en 2026?
El préstamo hipotecario nuevo fue de $981M en enero–agosto, 13% menos que en 2025. El ministro de Economía lo atribuye a que los compradores no califican ante el alza de la vivienda; otros datos muestran tasas no preferenciales de 6.5% a 8% y una caída de 24% en agosto. Ninguna causa única está probada.
¿Cuáles son las tasas hipotecarias en Panamá en 2026?
Según la encuesta de tarifarios de nexo.la de junio, la vivienda a precio pleno va de 6.5% a 8% según el banco, mientras los préstamos de interés preferencial para vivienda nueva de hasta $120,000 parten de 0.75% a 3.5% según el tramo y el banco.
¿Se desplomó la cartera hipotecaria de la Caja de Ahorros?
Su saldo bajó $362M en agosto, pero la caída coincide con una titularización de hasta $1,500M. Nexo estima que sin ella el saldo hipotecario del sistema habría subido cerca de 1.6% en doce meses. El monto cedido no está confirmado públicamente.
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