El alquiler que de verdad vas a cobrar
Todo rendimiento de alquiler que ves citado para la Ciudad de Panamá parte de un alquiler pedido. Pero la única referencia de contratos cerrados que existe — el MLS de ACOBIR — puso el alquiler firmado en $12.57 por m² al mes en el S1-2026, cerca de 19% por debajo de los $15.56 que piden en promedio 9,953 avisos activos (Nexo Living, 25 sep). Cruzado con los precios de cierre del registro que publica lakilé, el rendimiento bruto realista queda cerca de 6.5% en Costa del Este y 7.2% en El Cangrejo: cerca de las medianas de lakilé y bastante por debajo de lo que sugiere un cálculo con avisos.
Qué pasó
Nexo Living abrió esta semana su sección de alquileres con 9,953 avisos activos de apartamentos en la Ciudad de Panamá. Por sector, Obarrio pide $12.74 por m² al mes, El Cangrejo $13.26, Costa del Este $14.19, Paitilla $17.45 y Santa María $24.92, contra un promedio de $15.56. La propia nota de Nexo apunta a la única referencia de contratos cerrados: el MLS de ACOBIR registró $12.57 por m² en el primer semestre, con una base chica de cierres.
Pon esos alquileres sobre lo que realmente se paga por los apartamentos en el Registro Público (medianas de cierre de lakilé: El Cangrejo $1,777, Costa del Este $2,108, Santa María $2,993 por m²) y obtienes tres rendimientos distintos según qué alquiler te creas.
Cambia el alquiler pedido por el que se firma y el rendimiento bruto baja cerca de un quinto: a ~6.5% en Costa del Este y ~7.2% en El Cangrejo.
Rendimiento bruto de alquiler, tres métodos · Ciudad de Panamá · alquiler pedido sep 2026, precios de cierre 2025–2026
| Barrio | Alquiler pedido $/m²/mes | Precio de cierre $/m² | Rend. con alquiler pedido | Mediana lakilé | Realista (Brax) |
|---|---|---|---|---|---|
| El Cangrejo | $13.26 | $1,777 | 8.9% | 7.8% | 7.2% |
| Costa del Este | $14.19 | $2,108 | 8.1% | 6.7% | 6.5% |
| Santa María | $24.92 | $2,993 | 10.0% | 7.3% | 8.1% |
Fuente: alquiler pedido de Nexo Living (avisos sin amoblar, 25 sep 2026); alquiler cerrado del MLS de ACOBIR, S1-2026; medianas de cierre y de rendimiento bruto de lakilé (El Cangrejo, Costa del Este, Santa María); análisis Brax. Nota: “realista” aplica a cada barrio la razón cerrado/pedido del MLS para toda la ciudad (0.81) — un supuesto de Brax, porque el alquiler cerrado por barrio no se publica.
Descripción de la imagen: barras horizontales agrupadas. El Cangrejo: con alquiler pedido 8.9%, mediana lakilé 7.8%, realista 7.2%. Costa del Este: 8.1%, 6.7%, 6.5%. Santa María: 10.0%, 7.3%, 8.1%.
Por qué importa: un rendimiento hecho con dos precios pedidos es optimismo contado dos veces
La mayoría de los rendimientos de folleto dividen un alquiler pedido entre un precio pedido. Los dos son anclas: publicar un alquiler no le cuesta nada al dueño, y los portales premian más avisos, no avisos más precisos. Quien modela con alquileres pedidos se compra dos veces el optimismo del vendedor.
Lo interesante es que los métodos convergen. Dos caminos independientes — lakilé recorta 10% el alquiler pedido y usa cierres del registro; Brax lleva el alquiler al nivel cerrado del MLS — quedan a menos de un punto en Costa del Este (6.7% vs 6.5%) y El Cangrejo (7.8% vs 7.2%). Cuando métodos distintos coinciden, ese es el número para evaluar la compra, no el 8–9% que da una suma con avisos.
Santa María es la excepción. Sus alquileres pedidos son los más altos de la ciudad, $24.92 por m², y aun así la mediana de lakilé en cinco torres es 7.3%. Dos tercios de sus títulos están a nombre de sociedades y sigue siendo un mercado de desarrollador: pocas unidades se alquilan de verdad y las pocas publicadas piden alquileres de trofeo. Dale más margen a cualquier proyección de alquiler en Santa María.
Lo que sigue
Escenario, no pronóstico: si el rastreador de Nexo muestra alquileres pedidos bajando hacia el nivel del MLS en el próximo trimestre, la brecha era optimismo que se corrige; si el alquiler cerrado sube hacia el pedido, el mercado se está apretando — coherente con el inventario en mínimos de varios años que publicamos esta semana. El reporte MLS del segundo semestre de ACOBIR es el próximo dato duro. Repetiremos esta gráfica cuando salga.
Modela tu unidad con la calculadora de rendimiento de Brax, lee cómo usar la calculadora y mira el Chart of the Week sobre precio pedido vs cierre.
Preguntas frecuentes
¿Qué rendimiento de alquiler puedo esperar de forma realista en Ciudad de Panamá?
Con niveles de alquiler cerrado en vez de pedido, el rendimiento bruto ronda 6.5% en Costa del Este y 7–8% en El Cangrejo (análisis Brax de datos de Nexo Living, MLS de ACOBIR y lakilé, septiembre 2026). El neto será menor después de mantenimiento, administración, vacancia e impuestos.
¿Cuánto más bajo es el alquiler firmado que el publicado en Panamá?
El MLS de ACOBIR registró alquileres cerrados de $12.57 por m² al mes en el S1-2026, cerca de 19% por debajo de los $15.56 que piden en promedio 9,953 avisos activos rastreados por Nexo Living en septiembre de 2026. La base del MLS es chica, así que toma la brecha como indicativa.
¿Santa María es buena inversión para alquilar?
Santa María tiene los alquileres pedidos más altos de la ciudad ($24.92 por m²), pero lakilé mide un rendimiento bruto mediano de 7.3% en cinco torres, y sigue siendo un mercado de desarrollador con la mayoría de títulos en sociedades. Hay demanda de alquiler, pero es más delgada de lo que sugieren los avisos; modela de forma conservadora.
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