Quién paga qué en un cierre en Panamá: lo que fija la ley y lo que es solo costumbre
Respuesta corta: La autoridad tributaria de Panamá (DGI) hace que el vendedor presente los formularios del impuesto de transferencia (ITBI, 2%) y de ganancia de capital, y un bufete que resume la Ley 546 de 2026 dice que el ITBI corresponde legalmente al vendedor. Los costos del comprador (abogado, notaría, registro, banco) siguen la costumbre y la negociación, y los estimados publicados van del 2% al 5% del precio, ninguno de fuente oficial. En una compra de $300,000 esa diferencia es de unos $9,000 (cálculo de Brax).
“¿Quién paga los gastos de cierre?” es una de las preguntas más comunes de los compradores extranjeros, y las respuestas en línea no coinciden. Esta nota separa lo que fijan la autoridad tributaria y la ley de lo que es solo costumbre, muestra el rango de estimados publicados y enumera qué pedir por escrito. Es información general, no asesoría legal ni tributaria.
Paso 1: lo que dice la autoridad tributaria
La página de la DGI sobre declaraciones para la venta de un inmueble dice que al momento de la venta es el vendedor quien presenta el Formulario 106 (transferencia de inmueble) y el 107 (ganancia de capital). Su página del Formulario 106 describe el impuesto de transferencia como 2% sobre el terreno o el valor catastral. Es decir, los dos impuestos que dispara la venta los presenta el vendedor.
Las guías de corredores agregan las tasas: la guía de AvenidaBalboa.com (actualizada en julio de 2026) dice que el ITBI es 2% del mayor valor entre el precio de venta y el valor catastral, y que el adelanto de ganancia de capital es 3%, o 10% de la ganancia real. No pudimos encontrar esas tasas de ganancia de capital en las páginas de la DGI que pudimos leer, así que tómalas como reportadas y confírmalas con la DGI o un abogado.
Paso 2: la tabla de costos
La tabla separa lo que las fuentes asignan al vendedor de lo que es costumbre del lado del comprador. Es un mapa de quién se nombra en qué fuente, no una cotización.
| Costo | Quién lo asume según las fuentes | Qué tan sólida es la fuente |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia, ITBI (2%) | Vendedor | Autoridad tributaria (DGI) y un bufete (Dentons) |
| Adelanto de ganancia de capital (3%, o 10% de la ganancia real) | Vendedor | La DGI confirma que el vendedor presenta el Formulario 107; las tasas vienen de una guía de corredores, así que confírmalas |
| Abogado, notaría, registro, certificados de PH | Comprador, por costumbre; negociable | No encontramos cifra oficial; solo estimados |
| Costos bancarios (avalúo, comisiones de hipoteca) | Comprador, si financia | Los fija cada banco; pide la tarifa |
Paso 3: viviendas nuevas y la Ley 546
El Ministerio de Economía y Finanzas reporta que la Ley 546 del 31 de agosto de 2026 exonera del ITBI la primera venta de viviendas nuevas hasta $120,000, con una tasa escalonada sobre el excedente hasta $200,000. Una nota de Dentons agrega que el ITBI corresponde legalmente al vendedor y que, según resume la ley, es nula cualquier cláusula que haga al comprador pagarlo, reembolsarlo o asumirlo. Sobre $200,000 se aplica el 2% general, como antes.
Eso importa porque muchos compradores de unidades nuevas suponen que el impuesto se les traslada. No leímos el texto de la Gaceta, así que no sabemos qué tan amplio es el alcance de esa cláusula más allá de las primeras ventas exoneradas. Pregunta a tu abogado si tu contrato de compraventa dice algo sobre el ITBI y si el precio ya lo incluye.
Paso 4: cuánto cuesta el lado del comprador
Los estimados varían. Nuestra propia guía de cierre dice que el comprador presupueste entre 3% y 5% del precio. La guía de AvenidaBalboa.com dice cerca de 2% a 4%. Una guía de compra de lakilé que leímos en septiembre lo ubicó en aproximadamente 2.5% a 3.5%. Ninguno es una cifra oficial y no listan los mismos rubros. En una compra de $300,000, 2% son $6,000 y 5% son $15,000: una diferencia de unos $9,000 (cálculo de Brax).
No encontramos una tarifa oficial vigente para los servicios de registro o notaría (la tarifa del registro que encontramos es de 2013, así que no la citamos). La respuesta práctica es una cotización detallada por escrito. Vamos a alinear nuestra propia guía de cierre con este rango. Una aclaración: Brax cobra a los desarrolladores por unidades nuevas; conviene comparar el efecto del ITBI y de la Ley 546 en el precio de un desarrollador frente a una reventa.
Paso 5: qué pedir por escrito
A tu propio abogado independiente, antes de pagar una reserva: (1) un estimado detallado de honorarios, notaría, registro, certificados de la administración del PH y costos bancarios; (2) quién paga el ITBI y el adelanto de ganancia de capital, y si el precio los incluye; (3) el valor catastral que usará la DGI; (4) la fecha de cada pago. Compara dos cotizaciones si puedes. Relacionado: cómo funciona un cierre en Panamá y la exoneración del ITBI en viviendas nuevas.
Relacionado: Cómo funciona un cierre en Panamá, Ley 546 y el ITBI, Cómo verificar un título de propiedad.
¿Dudas sobre una unidad? Jacky, del equipo de Brax, responde por WhatsApp: +507 6776-4203. Brax cobra una comisión a los desarrolladores por unidades nuevas.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto de transferencia (ITBI) en Panamá?
La DGI hace que el vendedor presente el formulario de transferencia, y un bufete que resume la Ley 546 de 2026 dice que el ITBI corresponde legalmente al vendedor. La tasa es 2% según la DGI y las guías que leímos.
¿Cuánto debe presupuestar un comprador extranjero para gastos de cierre en Panamá?
Los estimados publicados van de cerca del 2% al 5% del precio, sin fuente oficial. En una compra de $300,000 son unos $6,000 a $15,000 (cálculo de Brax). Pide a tu abogado una cotización detallada.
¿Puede un desarrollador hacer que el comprador pague el ITBI?
Según un resumen de Dentons sobre la Ley 546, es nula la cláusula que haga al comprador pagar, reembolsar o asumir el ITBI cuando el impuesto corresponde legalmente al vendedor. No leímos la Gaceta, así que confirma cómo aplica a tu contrato.
¿Hay impuesto de ganancia de capital cuando se vende una propiedad en Panamá?
La DGI hace que el vendedor presente el Formulario 107. Una guía de corredores reporta un adelanto del 3%, o 10% de la ganancia real. Confirma la tasa vigente con la DGI o un abogado.
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