Cuando un listing o un broker te dice que un proyecto "tiene beneficios de la Ley 80", la pregunta honesta es: ¿cuál Ley 80? Hay dos hilos distintos dentro de la misma norma, y en 2026 solo uno de ellos sigue haciendo algo por ti. Confundirlos es exactamente cómo un comprador termina esperando una exoneración fiscal que, para registros nuevos, hoy no existe.
La regla que nunca se movió: el permiso de 45 días
El artículo 21 de la Ley 80 de 2012, reforzado por el Decreto Ejecutivo 82 de 2008, prohíbe cualquier alquiler de menos de 45 días en el Distrito de Panamá sin un permiso de alojamiento público turístico emitido por la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP). Esta es la regla detrás de cada pregunta de "¿es legal el Airbnb en Ciudad de Panamá?", y no se ha tocado, no está programada para tocarse, y es la razón por la que no vendemos una unidad de renta corta en la ciudad sin el permiso en papel, en mano.
La ATP no actúa solo por denuncias — puede sancionar listings sin permiso directamente, incluso por el simple hecho de publicitar un alquiler no autorizado. Fuera del Distrito de Panamá — Boquete, Bocas del Toro, Playa Venao, Valle de Antón — esta restricción no existe, razón por la que esos mercados siguen siendo el punto de entrada más simple para un inversionista de renta corta.
Una Ley 80 restringe lo que puedes hacer. La otra premiaba lo que construías. Solo una de las dos sigue activa.
La parte que acaba de vencer: incentivos fiscales para proyectos nuevos
La ley original de 2012 también ofrecía incentivos reales a los establecimientos turísticos registrados: hasta 10 años de exoneración del impuesto de inmueble sobre el terreno y las mejoras de un establecimiento de hospedaje licenciado, 5 años de exoneración de impuesto de importación en materiales de construcción, 10 años de exoneración en mobiliario y equipos, y un crédito fiscal contra el valor declarado del proyecto ante la ATP.
Ese marco se modificó dos veces más — las Leyes 82 y 122 de 2019 extendieron los plazos de registro, y la Ley 314 de 2022 redujo el crédito fiscal del 100% al 60% y acortó los plazos de los bonos de diez a cinco años. En mayo de 2023, la Corte Suprema de Justicia declaró inconstitucional el parágrafo transitorio que había restablecido brevemente el crédito del 100%. Después, tras el reclamo del gremio hotelero (Apatel) por los abusos que permitían las Leyes 122 y 314 y la falta de consulta previa al sector, ambas leyes modificatorias fueron derogadas.
El resultado: el plazo para registrar un proyecto nuevo en el Registro Nacional de Turismo y calificar para estos incentivos fiscales venció el 31 de diciembre de 2025. A mediados de 2026, la ATP está redactando una ley de reemplazo — que se espera se aleje por completo de los créditos fiscales y se enfoque en exoneraciones de impuesto sobre la renta, impuesto de inmueble e importación, para una gama más amplia de productos turísticos (hoteles, marinas, muelles, atracciones), diferenciados por tipo de proyecto, ubicación y sostenibilidad. Nada de esto se ha aprobado todavía.
Qué significa esto si estás comprando
Si un proyecto promociona "beneficios fiscales de la Ley 80" activos en 2026, pide el certificado de reconocimiento de la ATP y su fecha de registro. Los proyectos registrados antes del 31 de diciembre de 2025 probablemente conserven su incentivo hasta su vencimiento; lo que no esté registrado no tiene base legal vigente hasta que se apruebe la nueva ley — un developer que te cotiza hoy un crédito fiscal te está cotizando una política que todavía no existe. La exigencia de licencia de renta corta, en cambio, no va a ningún lado, y es el documento que realmente te protege antes de comprar bajo la promesa de "Airbnb legal": el permiso de la ATP, en papel, vigente, a nombre del edificio o la unidad.
En Brax verificamos ambas cosas — estado de registro y licencia de renta corta — antes de poner un proyecto frente a un cliente. Generation Tower en Costa del Este es un ejemplo directo: licencia ATP activa, en papel, no una promesa. Si estás evaluando algo que se apoya en cualquiera de las dos, envíanoslo y lo verificamos contra el registro antes de que te comprometas.
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